专家称取消预售制更不利于购房者是怎么回事，关于取消商品房预售制度的弊端的新消息。

2022-07-15 16:00:37 IT技术网互联网

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摘要：

据美国《华尔街日报》网址7月1日报导，促进提升美国半导体材料生产制造和对华贸易竞争能力的两党勤奋遭受了进一步的不便，并有很有可能给公司的项目投资计划蒙住黑影，其原因是上议院美国民主党领导者把该法案的运势与民主党派已经争得的一项无关紧要的自然环境和药品费用预算计划捆缚到了一起。

商品房预售最早出现在中国台湾地区，中国香港的商品房预售制度称之为“卖楼花”。考虑到那时的香港人口提高快，住宅出现了明显的缺少，香港特区政府和开发商的周转资金不够，这一新发生的销售方式一方面能够为房子开发商立即筹集到建设工程资产，另一方面又能使购房者体验到一定的购房的钱特惠，适应了那时候资产情况和市面必须，促使这一方式香港快速发展下去，随后散播到中国内地国内。在我国在1994年的《城市房地产管理法》和接着《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理条例》等法律文件中明文规定了商品房预售制度，这一新房销售方法被普遍使用，成为了我国商住楼市场经营的主要管理方法制度之一，是我国现阶段新房交易的关键方式。

多年来有关商品房预售制度，一直有存废之战。全国各地采用了一系列的商品房预售制度的改革措施，某些地区也示范点商住楼宣布市场销售制度，可是我国和绝大多数地区并没撤销预售制度。如今全国各地各地停产新楼盘出现了小区业主“强制性停贷”的状况，又将“商品房预售制度”这一以往多年来备受争议的问题再次推倒了群众的眼前。

从长久来讲，全方位撤销商品房预售制度是必然趋势，一方面，预售制度纯天然存有众多风险性，比如，在预售制度下，一旦房产开发公司资金短缺，将致使工程项目不可以正常的进行，产生烂尾，危害购房者权益；买房者根据付款首付和银行按揭贷款的方法提早支付了所有的房子价格款，担负了所买房子将来几乎所有的风险性;预售制能减轻项目开发资金压力，极大地降低了开发设计门坎，导致制造行业的低效率市场竞争和混乱市场竞争；存有违法违规市场销售、买卖不合理等安全风险。仅有撤销商品房预售制度，方可彻底解决这种风险性，确保房地产行业的稳定、身心健康、长久发展，确保人民群众的权益。另一方面，待中国经济发展和房地产业再发展一段时间后，商品房预售制基本上进行历史使命感。商品房预售制度颁布之初就是为了缓解房产开发的工作压力，推动房地产行业迅速发展，进而推动经济发展的发展，伴随着社会经济的发展和房地产业的扩张，房地产行业早已逐渐发展完善，经营规模与日俱增，而且，在我国城乡居民的定居水准早已获得大幅度改进，中国城乡居民平均住宅总建筑面积早已超出一些欧美发达国家的城市居民定居水准。到时候无须再根据商品房预售制度推动房地产业的发展。

可是，短时间全国各地一步到位地彻底撤销预售制并不现实，全国各地运行现售制的机会尚早，必须有序推进，这也是我国国情与特殊的供货制度、土地资源制度及房地产企业资金链断裂等独特性确定。最先，现阶段中国资本成本依然非常高，地产开发公司针对预收账款的依赖非常高，可以这么说预售款开发商资金链断裂中非常重要的一环，假如全方位撤销预售制度，代表着开发商必须融到更多的是资产来填补预售款，这会扩大开发商的工作压力。自执行“三道红线现行政策”后，一部分金融系统终止为房地产业“静脉注射”，全部房地产行业相继遭受资产困境。在目前资产供货情况无法得到减轻的前提下，纯粹终止预售制度，对地产开发公司将是火上浇油，对房地产业是“毁灭性”的严厉打击，可能使销售市场造成极大起伏，不益于维护保养市场监管，更不益于处理社会主要矛盾，对公司、政府部门、金融企业会导致无法估量的危害。次之，撤销预售，代表着开发商项目投资成本上升，准现房供给量在一个阶段内降低，短期内销售市场需求量很高进，造成房子价格升高，不益于买房者利益的保持。再度，房地产行业的许多现象的出现无法彻底归因于预售制度，银行违规放贷、未执行资金托管责任，地区有关部门不当作、监管不到位，公司对运营风险分析和防护的意识不高，都是造成预售弊端造成的关键因素。

（创作者系山东省康桥法律事务所顶尖合作伙伴，济南政协委员张巧良）

取消商品房预售制度，可行性如何？

实际上这件事情每一年都是会有些人建议，可是为什么迄今都没人实行呢？且看着我渐渐地给大家来剖析一番：

第一，商品房预售制的来历

自打1995年《城市商品房预售管理条例》施行后，商品房预售规章制度就逐渐在全国各大城市开演，别名“卖楼花”，当初的管金生和他的巨人大厦就在这里上边栽了跟斗。

到2005年，在我国商住楼现房销售还占了43.4%，但是到2021年准现房销售占比仅为13%，换句话说剩余的87%商住楼全是使用了预购制。

预购这类游戏玩法，房地产商自然开心啦，她们省掉了很多早期垫款的花费，进一步提高了房企的回款周期，这就相当于变向激励了房企的高负债、资金回笼运营模式，那样至今，对地区土地拍卖和财政局都是一个利好消息，大伙儿一拍即合，地区土地出让，房企拿地，普通百姓提早掏钱，因此，大家用以往二十年的的时间，走过了西方发达国家几百年路。

第二，商品房预售规章制度产生的缺点

但这一条快速道路，也埋下了一个极大的安全隐患，一旦房地产市场发生下降市场行情，那样上下游产业链得人，就好像多米诺骨牌猪排骨一样，顷刻坍塌，依据相关资料表明：

截至于2021年底，郑州市未交付的情况新项目达到25249套，占有率约28%，排到全国重点城市里边第一位，威海、昆明市、福州市三个省会城市城市的未交付难题新项目占有率在20%左右，可以说是不忍直视，与此同时，重庆市、南宁市、江阴、武汉市等城市的未交付难题新项目也是有15%之多，上海市、苏州市、西安市也占了10%，从全国各地24个重点监控城市看来，未交付难题项目总建筑面积达到2468万平方，接近于2021年全年度总交总面积的十分之一。

就拿广州恒大一家房企而言，就会有70万件住房没法立即交付，这般大的规模，身后多少钱个痴痴地等候入驻的家庭生活？

这就不会太难看懂，为何高层住宅一直在说“教育教学楼”了，因为这事早已十分不容乐观了，但就是在这种节骨眼上，大家为什么还不能取消商品房预售制呢？

按大道理，只需一撤销商品房预售制，普通百姓都可以购买到放心房，这身后究竟有哪些内情？

第三，为什么目前没法撤销商品房预售制？

假如现行政策一旦实行，全国各地逐渐一刀切，那如果这13%的准现房卖光以后，在我国新房子销售市场最少就会发生1-2年断排期，二手房就会借机价格上涨，这有悖他们的住宅不炒现行政策。长此以往，房地产商盈利降低后，回款周期被变长，毛利率被摊薄，徒劳无益以后，房企就不容易拿地了，地区没有钱，而在我国城镇化建设最少还要20年能够进行，因此，不可盲目撤销商品房预售制。